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Regolamento dell'autogestione

REGOLAMENTO TIPO PER L'AUTOGESTIONE DEI SERVIZI ACCESSORI E DEGLI SPAZI COMUNI RELATIVI AGLI ALLOGGI DI EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA

Art.1
(Oggetto dell'autogestione)
Gli assegnatari in locazione semplice di alloggi di edilizia residen­ziale pubblica assumono la gestione diretta dei servizi accessori e degli spazi comuni di cui sono dotati i complessi edilizi a norma dell'art. 35 della Legge Regionale 11 settembre 1986, n. 55. 
È facoltà degli enti gestori estendere l'autogestione anche alla pic­cola manutenzione di cui all'ottavo comma del citato articolo 35 della Legge Regionale n. 35/1986, accreditando agli organi dell'autogestio­ne una parte della quota di canone, non superiore al 30%, destinata alla manutenzione.

 Art. 2
(Compiti dell'autogestione)

L'autogestione ha per oggetto:

-  la conduzione e la manutenzione ordinaria dei servizi comuni;
-  la pulizia e uso delle parti comuni;
-  la fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica e del riscaldamento, la manutenzione ordinaria degli ascensori, la conduzione dei depura­tori, l'asportazione dei rifiuti solidi, e ogni altro servizio che com­peta agli assegnatari. 
La conduzione e la manutenzione ordinaria degli impianti dovranno comunque essere affidati dall'autogestione a ditte o a persone competenti e specializzate, i cui nomi dovranno essere comunicati all'ente gestore. 
L'assemblea degli assegnatari disciplina l'uso degli spazi verdi, delle parti di uso comune e dei locali eventualmente a disposizione per le riunioni degli assegnatari, rispettando la destinazione originaria. 
Rimane inteso che tale uso deve essere stabilito per scopi e finalità sociali che rispettino il godimento, da parte di tutto l'inquilinato, delle parti indicate dal precedente comma del presente articolo. 
Restano a carico esclusivo dell'ente gestore gli adempimenti, deri­vanti dagli obblighi di legge o di regolamenti, di competenza della pro­prietà degli immobili.
L'autogestione può avvalersi degli strumenti tecnici operativi e giu­ridici di sostegno appositamente predisposti dagli enti gestori. 
L'autogestione richiede la più ampia e responsabile partecipazione di tutti gli assegnatari ai quali l'ente gestore assicura il proprio soste­gno e collaborazione per l'avvio e lo sviluppo della gestione stessa.

Sono organi dell'autogestione:
1)   l'Assemblea generale degli assegnatari;
2)   il Comitato di gestione per gli organismi abitativi superiori ai venti alloggi;
3)   il Rappresentante Legale dell'autogestione.

 Art. 4 
(Costituzione dell'autogestione e nomina del Comitato di gestione e del Rappresentante Legale)
L'ente gestore promuove la costituzione dell'autogestione convo­cando la prima assemblea generale degli assegnatari appartenenti ad un unico organismo abitativo, così come individuato dallo stesso ente gestore.
L'assemblea dovrà procedere alla nomina del Rappresentante Legale dell'autogestione, scelto di norma fra gli assegnatari medesimi, e del Comitato di Gestione nei casi previsti al punto 2 del precedente articolo tre.
Dell'avvenuta costituzione della gestione autonoma e delle nomine di cui ai precedenti commi deve essere redatto apposito verbale da sottoscriversi da tutti gli assegnatari presenti; copia del ver­bale deve essere notificato all'ente gestore.
Le autogestioni comunque costituite alla data di entrata in vigore della legge regionale 11 settembre 1986, n. 55, proseguiranno la loro attività osservando il presente regolamento.
Entro sei mesi dall'entrata in vigore del presente regolamento si intendono automaticamente e tacitamente decadute tutte le forme pree­sistenti di amministrazione delegata agli assegnatari e revocati tutti gli incarichi comunque conferiti.
È fatta salva la facoltà delle assemblee di riconfermare gli organi e gli incarichi in atto purché compatibili con il presente regolamento.
Del trapasso di gestione verrà redatto il verbale di cui al precedente terzo comma.

Art.5
(Assemblea degli assegnatari)
L'assemblea degli assegnatari si riunisce in via ordinaria almeno due volte l'anno: la prima entro e non oltre 90 giorni dalla chiusura dell'esercizio finanziario, fissato nel 31 dicembre di ciascun anno, per l'esame e per l'approvazione del rendiconto; la seconda entro 30 gior­ni dalla chiusura dell'esercizio stesso, per l'approvazione del bilancio preventivo ed annesso progetto di ripartizione.
I documenti suddetti dovranno essere spediti agli assegnatari alme­no quindici giorni prima della data fissata per l'assemblea.
L'assemblea, inoltre, si riunisce tutte le volte che il rappresentante lo reputi necessario o quando lo stesso ne abbia avuto richiesta da almeno un quarto degli assegnatari.
L'assemblea delibera in merito all'autogestione dei servizi comuni di cui al precedente articolo 2.
L'assemblea é convocata a cura del rappresentante mediante avviso individuale, con lettera a mano, con ritiro di dichiarazione di ricevuta comunicazione o con lettera raccomandata, almeno 15 giorni prima della data fissata.
Della convocazione deve essere data comunicazione all'ente gestore, che ha la facoltà di intervenire alla assemblea con un proprio rappresen­tante senza diritto di voto.
L'avviso deve contenere l'indicazione del luogo, del giorno e dell'o­ra dell'adunanza, delle materie da sottoporre alla deliberazione dell'as­semblea e della data e ora dell'adunanza in seconda convocazione.
L'assemblea si considera regolarmente costituita quando siano pre­senti almeno due terzi degli assegnatari in prima convocazione o alme­no un terzo degli assegnatari in seconda convocazione.
Per ogni adunanza dell'assemblea viene eletto un presidente e un segretario. Ogni assegnatario ha diritto di farsi rappresentare nell'as­semblea da altra persona con delega scritta in calce all'avviso di convo­cazione; non sono ammesse più di due deleghe alla stessa persona.
Le deliberazioni si considerano valide, in prima convocazione, se approvate con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e purché questa sia pari alla metà degli assegnatari.
Si considerano valide, in seconda convocazione, se approvate da almeno un terzo degli assegnatari che siano almeno la maggioranza dei presenti.
Il rappresentante legale deve astenersi dal voto ove si deliberi sulla sua sostituzione, sul rendiconto della sua gestione e provvedimenti da lui adottati.
Il rappresentante dovrà dare comunicazione delle delibere assunte agli assegnatari assenti mediante affissione negli appositi spazi stabiliti dal­l'assemblea.
Agli assegnatari che ne facciano richiesta deve essere rilasciata dal rappresentante copia del verbale di assemblea entro 30 giorni dalla data dell'assemblea stessa, mediante lettera a mano con ritiro della ricevuta di comunicazione.

Art.6
(Comitato di gestione)
Il comitato di gestione è eletto dalla assemblea con voto favorevole di almeno il 50 per cento dei partecipanti all'autogestione ed i suoi 76 componenti sono scelti tra gli assegnatari.
Il comitato é composto di un minimo di tre membri ed un massimo di cinque, dura in carica un anno e può essere riconfermato.
La revoca e la conseguente sostituzione di ciascun membro del comitato può essere effettuata dall'assemblea in qualunque momento con deliberazione adottata con la maggioranza dei due terzi degli asse­gnatari.
Le decisioni del comitato vanno prese a maggioranza degli interve­nuti e vanno verbalizzate.
Del comitato di gestione fa parte di diritto, come Presidente, il rap­presentante legale dell'autogestione nominato dall'assemblea.
Il Comitato assegna a ciascun membro compiti specifici.

 Art.7
(Attribuzione del Comitato di gestione)
Il comitato di gestione deve:
- organizzare e realizzare il lavoro necessario al migliore funziona­mento dei servizi promuovendo le opportune collaborazioni;
- eseguire le deliberazioni dell'assemblea;
- assicurare l'osservanza del presente regolamento;
- proporre il regolamento interno da sottoporsi alla approvazione dell'assemblea e non in contrasto con le regole generali predispo­ste dall'ente gestore;
-   curare la gestione contabile e la conduzione tecnica degli impian­ti e servizi.

All'inizio di ciascun esercizio, il comitato deve provvedere alla compilazione di un preventivo, da cui risulti:
- le spese che si prevedono nell'esercizio medesimo per i servizi autogestiti; 
- le quote a carico di ciascun assegnatario sulla base dei singoli valori per alloggio, determinati dall'ente gestore;
- la ripartizione delle quote in rate periodiche suddivise ognuna nelle voci suddette.

Alla fine di ciascun esercizio il comitato deve redigere un consulti­vo, distinto nelle voci suddette, da cui risultino le spese effettivamen­te sostenute con la suddivisione degli oneri a carico di ciascun assegnatario, l'ammontare dei versamenti effettuati dai singoli, i relativi con­guagli attivi e passivi, nonché l'entità residua dei fondi accantonati. Il Comitato di gestione deve tenere:

a) il registro dei verbali dell'assemblea;
b) il registro di contabilità di entrata e uscita sul quale debbono essere annotati tutti i movimenti di denaro;
c) un elenco degli assegnatari con le loro generalità, fornito dagli enti gestori.

I registri di cui alle lettere a) e b) devono essere preventivamente numerati e convalidati in ogni pagina dal rappresentante legale del­l’autogestione e dall'ente gestore. 

Art. 8
(Rappresentante Legale dell'autogestione. Attibuzioni) 

Il Rappresentante, eletto dall'assemblea degli assegnatari con il voto favorevole di almeno il cinquanta per cento dei partecipanti all'auto­gestione, assume la Presidenza del comitato, assolvendo i compiti demandatigli dal presente provvedimento, ed ha la rappresentanza legale dei partecipanti all'autogestione.
Egli dura in carica un anno e può essere riconfermato. La sua revo­ca e conseguente sostituzione può essere effettuata dall'assemblea in qualunque momento con deliberazione adottata con la maggioranza dei due terzi degli assegnatari.
Il rappresentante è tenuto a stipulare in nome dell'autogestione, impegnando in solido tutti gli assegnatari, i contratti per la fornitura dei servizi, nonché tutti gli atti e i contratti che si rendessero necessa­ri per l'attività di gestione.

Il rappresentante inoltre:
- convoca l'assemblea ordinaria degli assegnatari a norma dell'art. 5 del Regolamento di Autogestione;
- riscuote le quote condominiali ripartite in millesimi in base al bilan­cio di previsione approvato dall'Assemblea alle date prestabilite ed eroga le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
- segnala immediatamente l'eventuale presenza di situazioni di pericolo ai competenti uffici preposti, nonché all'Ente gestore; 
- segnala tempestivamente all'Ente gestore, che procederà a termini di legge, le morosità delle quote dei servizi autogestiti;
- a fine anno presenta all'Assemblea degli assegnatari il rendiconto della gestione, inviandone copia con delibera dell'Assemblea all'Ente gestore;
- assume la presidenza del Comitato di gestione nei complessi con più di venti assegnatari;
- ha la rappresentanza legale dei partecipanti all'autogestione;
- ha il compito di far rispettare il regolamento di condominio per il buon godimento delle parti comuni e per una buona convivenza;
- comunica all'A.T.E.R., nel tempo massimo di due mesi, la moro­sità del singolo assegnatario e comunque per importi non superio­ri ad  150,00 (centocinquanta/00).
- Al Rappresentante sono attribuite tutte le competenze di cui all'art.7 del presente regolamento qualora assuma la responsabilità legale del­l'autogestione per organismi abitativi per i quali non è prevista la costi­tuzione del comitato di gestione.
- Al Rappresentante può venire attribuito dall'assemblea degli asse­gnatari un compenso da addebitarsi alle spese comuni.
- In caso di grave violazione dei compiti attribuiti al Rappresentante Legale dall'autogestione, è dato potere all'A.T.E.R. di chiedere all'as­semblea degli assegnatari la revoca dello stesso.

 Art. 9
(Criteri di ripartizione fra gli assegnatari delle spese di autogestione)
Gli oneri e le spese relative alla gestione dei servizi, alla manuten­zione degli impianti e delle parti comuni e ogni altra spesa inerente all'autogestione, fanno carico agli assegnatari e fra di essi vengono ripartite a norma delle vigenti disposizioni del Codice Civile, art.110.
A tal fine l'ente gestore, all'atto della costituzione delle gestioni autonome, è tenuto a consegnare agli assegnatari le apposite tabelle millesimali, redatte per ciascun fabbricato autogestito in base alle quali vengono ripartite le spese a carico degli assegnatari stessi.
Qualora nell'organismo abitativo vi siano alloggi non locati, l'ente gestore provvede a sostenere le spese comuni per la quota relativa a detti alloggi.
Gli assegnatari che si rendano morosi verso l'autogestione sono considerati a tutti gli effetti inadempienti agli obblighi derivanti dal contratto di locazione e pertanto per il recupero si applicano le stesse procedure di cui agli articoli 32 e 33 del T.U. 1165 del 1938 previsto dalla legge regionale 96196. Il responsabile dell'autogestione nella ipotesi di morosità nel pagamento delle quote afferenti i servizi comuni è legittimato ad interrompere l'erogazione degli stessi servizi.
 

 Art. 10
(Obblighi degli assegnatari)
Gli assegnatari debbono attenersi alle norme dell'atto convenziona­le di locazione, al presente regolamento, al regolamento interno ed alle deliberazioni dell'assemblea.
Gli assegnatari che riscattino l'alloggio rimangono obbligati all'os­servanza del presente regolamento sino alla sua sostituzione con il regolamento del condominio.
Sono tenuti all'osservanza del presente regolamento anche gli asse­gnatari di negozi e locali vari compresi nel fabbricato in autogestione, nonché gli assegnatari a riscatto in fabbricati con alloggi in prevalen­za a locazione. In tal caso, restano vincolati all'osservanza delle pre­senti norme fino a che non venga costituita, ricorrendone i presupposti di legge, l'amministrazione condominiale.
Dal momento della costituzione dell'autogestione cessa per gli asse­gnatari in proprietà l'obbligo di corrispondere all'Ente gestore le quote per spese generali, di amministrazione e manutenzione, eccezion fatta per quelle afferenti il servizio di rendicontazione di esazione delle rate di riscatto e di assicurazione del fabbricato fino a che l'assegnatario in proprietà non vi provveda autonomamente.
 

 Art. 11
(Estenzione della gestione autonoma alla piccola manutenzione)
Nel caso in cui l'autogestione sia estesa, a norma dell'articolo 35, ultimo comma, della legge regionale n. 55/1986, anche ai valori defi­niti di piccola manutenzione, l'Ente gestore provvederà a darne comu­nicazione al rappresentante legale dell'autogestione, che promuoverà la convocazione dell'assemblea.
L'assemblea dovrà deliberare l'accettazione dell'estensione dell'autogestione ai lavori di "piccola manutenzione" con le maggioranze indicate nel precedente articolo 5.
L'ente gestore provvede, a decorrere dal mese successivo a quello di notifica del verbale di assemblea, da comunicarsi a cura del rappre­sentante legale dell'autogestione, ad accreditare agli organi dell'auto­gestione una parte della quota del canone di locazione destinata alla manutenzione non superiore al 30%.
Nessun assegnatario può sottrarsi al pagamento delle spese comuni deliberate in sede di assemblea.
Il mancato versamento delle quote dovute all'autogestione da parte dei singoli assegnatari comporterà l'esercizio dell'adozione di riscos­sione a norma degli arti 32 e 33 del T.U. approvato con R.D. 28 apri­le 1938, n. 1165, a cura dell'Ente gestore.
A carico degli assegnatari deve essere costituito, con delibera del­l'assemblea, un adeguato fondo di riserva, reintegrabile, per assicura­re la copertura delle spese di gestione anche in presenza di eventuali insolvenze degli assegnatari stessi.

 

 Art. 12
(Poteri dell'ente gestore)
Al solo scopo della tutela dei beni in oggetto dell'autogestione, è riconosciuto all'Ente gestore il diritto di ispezione e di controllo.
Qualora si dovessero riscontrare nella conduzione dell'autogestione danneggiamenti dell'immobile o agli impianti, l'ente gestore procede­rà a notificare i rilievi effettuati all'autogestione, a eseguire gli inter­venti necessari, con successivo addebito delle spese a carico degli assegnatari.

 

 Art. 13
(Divieti di innovazioni agli immobili, pertinenze e impianti)
Nessuna innovazione può essere apportata agli immobili, alle loro pertinenze ed agli impianti, alle attrezzature ed alle porzioni immo­biliari, anche se comprese tra gli impianti o attrezzature autogestiti,  senza che gli uffici degli enti gestori abbiano concesso preventiva­mente il nulla osta.

Art. 14
(Formalità per la consegna degli immobili e degli impianti)
La consegna alla gestione autonoma degli immobili, delle porzioni immobiliari, degli impianti oggetto dell'autogestione dovrà risultare da apposito verbale sottoscritto da un incaricato degli enti gestori e dal rappresentante legale della gestione autonoma designato dall'assem­blea di cui all'art.3. In detto verbale si dovranno far constatare le con­dizioni dell'immobile, delle porzioni immobiliari, degli impianti, delle strutture accessorie e delle porzioni immobiliari di pertinenza di altri immobili, nelle quali strutture ed impianti si trovino ad essere disloca­ti; così come la situazione di agibilità degli impianti.

Art. 15
(Norme conclusive)

L'autogestione è direttamente responsabile di tutti gli obblighi fisca­li inerenti alla gestione dei servizi e all'eventuale manutenzione auto­gestita, senza possibilità di rivalsa nei confronti dell'ente gestore.
Per quanto non previsto dalle normative sull'edilizia residenziale o dal presente regolamento, si fa espresso richiamo alle norme sulla comunione di cui all'art.1100 e seguenti del codice civile.